Liste des Diagnostics Immobiliers Obligatoires

Diagnostic Immobilier 2 nov. 2021


Quels sont les diagnostics immobiliers obligatoires ?

La liste des diagnostics obligatoires est longue. Ils sont souvent mal compris et résumés à une simple contrainte réglementaire. Pourtant ceux-ci tiennent une place essentielle dans le déroulement du contrat de vente ou de location. Leur rôle est d’informer l’acquéreur sur les performances énergétiques, mais aussi sur la sécurité des installations. Ainsi vous savez s’il existe un risque pour les occupants, ou si il faut prévoir des travaux pour réduire votre facture énergétique. Toolimo décrypte et vous informe sur les diagnostics immobiliers obligatoires.

Diagnostic immobilier : pour quoi faire ?

Le rapport de diagnostic immobilier a pour but de présenter à acquéreur ou au locataire une étude objective du bien qui fait l’objet du contrat.

Trois grands thèmes sont abordés lors du contrôle :

  • La qualité du logement ;
  • La protection de la santé publique ;
  • La sécurité des biens et des personnes.

Le professionnel vous guide sur quels sont les diagnostics obligatoires à réaliser en fonction de la date de construction de l’immeuble ou de la maison à expertiser. En fonction de la validité de chaque diagnostic, le renouvellement n’est pas toujours nécessaire.

Un croquis préparatoire est réalisé pour identifier plus précisément les zones dégradées ou pas.

Diagnostics obligatoires : La qualité de l’habitation

Ce sont les diagnostics les plus consultés, car ils conditionnent le confort de vie dans le logement.

DPE : Le diagnostic de Performance Énergétique

  • Sa durée de validité est de 10 ans ;
  • Il est applicable à tous les immeubles d’habitation, leurs appartements, ainsi que les maisons individuelles ;
  • Il est obligatoire lors de toute réception de construction neuve.
  • Il doit être réalisé au moment de la mise en vente, du contrat de location ou de son renouvellement ;
  • C’est un état des lieux de la performance énergétique du bien dont les modalités sont réglementées ;
  • Il est opposable.

Il renseigne les futurs locataires ou acquéreurs sur :

  • Les caractéristiques des équipements du logement (chauffage, eau chaude sanitaire, ventilation, etc.) ;
  • La consommation d’énergie du bien et son impact en termes d’émissions de gaz à effet de serre pour une utilisation standardisée ;
  • Le classement du logement en application de l’échelle de référencement avec une étiquette énergie et une étiquette climat ;
  • D’éventuelles recommandations pour mieux maîtriser la consommation d’énergie ;
  • Les éventuels travaux d’améliorations pour améliorer la performance énergétique.

Loi Carrez

Le mesurage selon la loi Carrez calcule la superficie privative d’un logement en vente. La propriété ou la copropriété doit être égale ou supérieure à 8 m2.

Les mesures ne sont valables que si la structure et la disposition des pièces n’ont pas été transformées par des travaux. La méthode de mesurage se fait de mur-à-mur. C’est la surface totale qui est prise en considération, le détail des pièces est donné à titre indicatif.

Les superficies à prendre en compte :

  • Tous les locaux qui sont couverts et équipés de fermetures permanentes ou inamovibles d’une hauteur égale ou supérieure à 1,80 m ;
  • Les loggias et vérandas closes et couvertes en dur, qui font partie de l’unité d’habitation le jour de la visite ;
  • L’emprise au sol des mobiliers de salle de bains ou cuisine n’est pas à déduire ;
  • La surface du plancher d’un placard est prise en compte si la hauteur est d’au moins 1,80 m, et s’il ne présente pas de marches ;
  • L’emprise des étagères ne se déduit pas ;
  • Les escaliers ne font pas partie de la surface privative sauf si les marches font au moins 50 cm de profondeur ;
  • Les embrasures des portes et des fenêtres ne sont pas prises en compte.

Ce diagnostic n’a pas de limite de validité en l’absence de travaux. Au cas où il existe un écart de plus de 5 % entre la surface mesurée et celle indiquée dans l’acte de vente, le nouveau propriétaire dispose d’une année à compter de la signature pour déposer une réclamation.

Loi Boutin

La loi Boutin définit le mesurage de la surface habitable d’un logement qui est en location. Il est sans limite de validité si aucun travaux n’a modifié la superficie.

La surface habitable est la surface de plancher construite déduite des murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines et embrasures de portes et fenêtres. Elle ne comprend pas :

  • Toutes parties d’une hauteur inférieure à 1,80 m ;
  • Les combles non aménagés ;
  • Cave, sous-sol ;
  • Remise, garage ;
  • Terrasse, balcon ;
  • Loggia ouverte, véranda ;
  • Locaux communs et autre dépendance.

Diagnostics immobiliers obligatoires : la Protection de la Santé

Ce sont des diagnostics qui préviennent l’acheteur ou le locataire d’un éventuel risque d’intoxication au plomb ou à l’amiante. C’est aussi la vérification de normes de sécurité qui garantissent le bon usage de l’équipement électrique ou au gaz.

Diagnostic plomb : Le CREP

Le Constat de Risque d’Exposition au Plomb est obligatoire dans le cadre de toute transaction immobilière de vente ou de location pour les immeubles construits avant le 01/01/1949. Le diagnostiqueur mesure la concentration en plomb des revêtements du bien. Ce diagnostic permet également, s’il y a lieu d’identifier des situations d’insalubrité.

Si le plomb n’est pas détecté, la validité est permanente. En revanche, si la présence de plomb a été décelée, il est renouvelable :

  • Tous les 6 ans pour une location, un bailleur qui manque à son obligation s’expose à une sanction pénale ;
  • Tous les ans pour une vente.

Diagnostic amiante

Le repérage amiante informe l’acquéreur sur l’éventuelle présence de fibre d’amiante dans le bien. Le rapport doit être présent et annexé à la promesse de vente et à l’acte final.

Tous les immeubles, maisons, appartements et locaux commerciaux dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 sont concernés.

Si aucune présence d’amiante n’a été détectée visuellement par le diagnostiqueur, la validité du diagnostic est illimitée sauf en cas de travaux.

En effet, des travaux peuvent mettre en évidence des produits ou matériaux qui contiennent de l’amiante :

  • Les flocages, calorifugeages ;
  • Les faux plafonds ;
  • Les enduits ;
  • Les panneaux, dalles de sol ;
  • Les conduits, joints, clapets, etc.

Si les matériaux qui contiennent de la fibre d’amiante sont dégradés, les propriétaires ont l’obligation de faire procéder à un désamiantage. Si le risque de dégradation est faible, il faudra refaire un diagnostic 3 ans après.

Diagnostic immobilier obligatoire : La Sécurité

Diagnostic immobilier électricité

Ce diagnostic vérifie l’état de l’installation intérieure électrique. Il évalue également les risques qui peuvent porter atteinte à la sécurité des biens et des personnes. C’est-à-dire l’électrisation, l’électrocution et le risque d’incendie.

Il est obligatoire :

  • Depuis le 1er juillet 2009 pour tous les biens en vente qui ont une installation électrique de plus de 15 ans.
  • Depuis le 1er juillet 2017 pour les logements en location au sein d’un immeuble collectif dont le permis de construire date d’avant le 1er janvier 1975.
  • Depuis le 1er janvier 2018, le diagnostic électricité s’est généralisé à tous les autres biens mis en location.

Les logements qui disposent d’une installation électrique déclarée conforme par un organisme agréé sont dispensés de diagnostic. Dans ce cas, l’attestation doit dater de moins de 3 ans pour une vente et moins de 6 ans pour une location.

Diagnostic immobilier gaz

Le rapport de diagnostic gaz évalue les risques d’incendie et d’intoxication au monoxyde de carbone relative à votre installation et son utilisation.

Il est obligatoire depuis le 1er novembre 2007 pour tout contrat de vente ou de location d’un bien équipé d’une installation de gaz. Le diagnostic est valide :

  • 3 ans pour une vente ;
  • 6 ans pour une location.

L’intervention du diagnostiqueur consiste à vérifier les équipements et appareils visibles et accessibles le jour du contrôle. Les ventilations et le débit du gaz sont également vérifiés.

ERP : les risques naturels

L’état de risques et pollution est en fonction de la position géographique du bien. Les aléas naturels auxquels les communes sont exposées sont définis par un arrêté préfectoral. Des documents graphiques et des plans sont élaborés qui présentent la prévention des risques avec une délimitation et une qualification des phénomènes. Ce diagnostic prévient l’acheteur si le bien est situé en zone à risques :

  • Les risques naturels (inondations) ;
  • Les risques miniers (mouvement de terrain) ;
  • Les zones de prévention de risques technologiques ;
  • Les risques sismiques ;
  • Les zones argileuses ;
  • Le plan d’exposition au bruit (aéroport) ;
  • La pollution de sols ;
  • La présence de radon.

L’ERP est une formalité obligatoire qui informe l’acquéreur des risques auxquels le bien peut être exposé de façon exceptionnelle. Il a une validité de 6 mois en cas de vente et pendant toute la durée d’une location.

Diagnostic termites

L’état relatif à la présence de termites détecte la présence ou non d’insectes xylophages (qui se nourrissent de la cellulose du bois) et termites. Les termites peuvent provoquer des dégâts importants sur la structure d’une maison jusqu’à provoquer l’effondrement des fondations. Les immeubles concernés sont tous les immeubles situés dans les zones délimitées par arrêtés préfectoraux. La recherche est réalisée sur l’ensemble du bâtiment et ses abords immédiats (10 m autour).

Les bâtiments concernés sont les maisons individuelles et les appartements. La validité administrative est de 6 mois.

La liste des diagnostics immobiliers obligatoires est modulable selon l’année de construction du bien. L’ensemble des diagnostics doit être annexé à tout contrat de vente ou de location. Au-delà de leur cadre juridique, les diagnostics obligatoires sont aujourd’hui un outil de connaissance et de valorisation de votre patrimoine. Faites appel à des professionnels aguerris pour effectuer la liste complète des diagnostics immobliiers obligatoires.

Mots clés

Janna Grave

Rédactrice chez toolimo

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